Как проверить Продавца объекта недвижимости на дееспособность?
В предыдущей инструкции мы говорили, что при общении с Продавцами из групп риска необходимо, чтобы он предоставил вам справки из ПНД и НД. В этой статье я более подробно расскажу о других способах проверки собственника на дееспособность.
1. Личное общение и знакомство с ближайшим окружением.
Понять, насколько адекватен человек, можно в процессе непосредственного общения. Думаю, что вы тоже согласитесь, что уже при первом контакте при наличии выраженного психического расстройства легко сделать вывод, что наш Продавец явно нездоров. А это повод для того, чтобы суд признал его недееспособным.
Чтобы не оставаться только при своем мнении относительно адекватности собственника, обязательно нужно пообщаться с его соседями, знакомыми, представителями ЖЭУ, участковым. Совсем не лишним будет заглянуть и на его странички в соцсетях. Если у него есть странности или заметные отклонения от нормы, то это может обернуться для вас неприятными последствиями.
2. Косвенные свидетельства здоровья Продавца.
При покупке квартиры вы сталкиваетесь с существенными рисками, поэтому не следует пренебрегать даже такими мелочами, как сведения, что собственник недавно проходил медицинскую комиссию на автомобильные права, вождение судна или на получение оружия, а также информация о том, получил ли он эти документы. Для вас это гарантия того, что он официально освидетельствован на предмет психического здоровья.
3. Заверяем сделку у Нотариуса.
Этот пункт необходим в обязательном порядке, даже если первые два вы не сможете выполнить. При заверении договора купли-продажи юрист должен удостовериться в том, что на момент его заключения обе стороны дееспособны и вменяемы. Так как нотариус несет юридическую и материальную ответственность за свою деятельность, то не в его интересах упускать из внимания факт неадекватности одной из сторон. При необходимости, помимо справок из ПНД И НД, которые вы принесете, он уже в самостоятельном порядке может запросить нужную ему информацию в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП).
4. Официальное медицинское освидетельствование.
Если есть реальные подозрения, что заключая сделку с этим Продавцом, вы подвергаете себя риску из-за его возможной неадекватности, то у вас есть серьезные основания для приглашения медицинского работника. Медик оценит состояние Продавца и выдаст письменное официальное свидетельство о его способности нести ответственность за свои решения и поступки. Освидетельствование проводится в день заключения договора. К слову, это распространенная практика, если собственник недвижимости – очень пожилой человек.
Отказаться или не отказаться от сделки?
Даже если нам очень нравится квартира, но Продавец ведет себя странно и при этом категорически отказывается проходить освидетельствование, мой совет – не рискуйте, откажитесь от сделки.
Что понимать под странным поведением?
· Если человек одет явно не в соответствии ситуации (например, женское платье на мужчине или костюмированный образ);
· совершает странные действия (гоняет духов, читает заклинания);
· говорит о том, «что его прослушивают день и ночь, и он установил отражатели».
Проявления могут быть разные, но обычно они явные.
Однако существуют другие ситуации, когда даже при очевидной странности Продавца сделка для вас возможна. А именно при наличии официальных документов об ограничении его прав самостоятельно совершать юридические действия (свидетельство об ограничении дееспособности или полной недееспособности гражданина).
Для покупки в обоих случаях вы должны получить согласие не только собственника недвижимости, но также его законного представителя. Кроме того, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В первом случае подпись в документах Продавец будет ставить сам с подтверждением опекуна, во втором подпись ставит официальный опекун.
Итак, мы рассмотрели ситуацию, как можно себя обезопасить себя при совершении сделки с недееспособным гражданином. В следующей инструкции я расскажу вам, какие риски вас ждут при покупке квартиры у доверенного лица, а не лично у собственника.
Берегите себя при совершении сделок с недвижимостью!
С уважением, ваша Светлана Орленко.
В любых гражданско-правовых сделках между физлицами ключевую роль играет правоспособность и дееспособность этих самых физлиц – участников сделок.
По умолчанию подразумевается, что каждый совершеннолетний гражданин РФ полностью правоспособен и дееспособен . Иначе он не вправе самостоятельно совершать сделки.
А если он такую сделку все же совершил (подписал-таки Договор купли-продажи квартиры, например ), то эта сделка становится недействительной, как только выяснится, что Продавец квартиры не имел на то полномочий или был недееспособен .
Про Покупателя квартиры здесь речь не идет, т.к. резон взять деньги и затем расторгнуть сделку по причине «недееспособности» может быть только у Продавца.
Гражданская правоспособность физического лица
Правоспособностью человека называют его способность (точнее, юридическую возможность ) иметь гражданские права и нести определенную ответственность, предусмотренные законом. Т.е. быть носителем прав и обязанностей, быть субъектом права, согласно Откроется в новой вкладке.">ст. 17 ГК РФ .
Правоспособность гражданина возникает с момента его рождения, и признается за всеми гражданами РФ в равной степени. Правоспособность неотделима от личности гражданина. Нельзя лишить человека правоспособности .
Применительно к сделкам с квартирами, правоспособность Продавца означает наличие у него юридических прав владения, пользования и распоряжения квартирой.
Дееспособность при продаже квартиры
Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью . Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.
Признание человека недееспособным
Недееспособным гражданин может быть признан ТОЛЬКО по решению суда . Это происходит вследствие явного психического расстройства человека, и его неспособности понимать значение своих действий (Откроется в новой вкладке.">ст. 29 ГК РФ). Суд может лишить такого человека дееспособности , и установить над ним опеку (из числа его ближайшего окружения, например ).
Опекун становится законным представителем подопечного, и совершает от его имени и в его интересах все гражданско-правовые сделки (в т.ч. сделки с недвижимостью ).
Суд принимает решение о недееспособности гражданина на основании результатов судебно-медицинской экспертизы , которая установила у него серьезные психические отклонения . Инициировать такую экспертизу в отношении гражданина могут его родственники, , прокурор или психиатрическое лечебное заведение (Откроется в новой вкладке.">ст. 281 ГПК).
Более мягкий вариант, применяемый судом – это ограничение дееспособности гражданина (Откроется в новой вкладке.">ст. 30 ГК РФ). Это происходит, когда человек не в состоянии сам справиться со своими пагубными привычками (например, пьянство, наркотики, и т.п. ), в результате чего страдают его близкие люди. Такого человека суд может ограничить в дееспособности , и назначить над ним попечительство .
Ограниченный в дееспособности гражданин может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но крупные сделки (в т.ч. по отчуждению недвижимости ), он имеет право совершать только с согласия своего попечителя .
Если гражданин признан судом недееспособным или ограничен судом в дееспособности , то по закону, суд должен в 3-х-дневный срок уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина, с целью установления над ним опеки или попечительства (Откроется в новой вкладке.">п.2 ст. 34 ГК РФ).
Любые сделки с недвижимостью , затрагивающие права недееспособных или ограниченных в дееспособности лиц , проводятся только с письменного разрешения Органов опеки и попечительства .
Справки из НД и ПНД – что это такое?
При продаже квартиры риэлторы иногда требуют от Продавца справки из НД и ПНД , мотивируя это желанием убедиться в том, что Продавец полностью дееспособен .
Справка из НД – это справка из наркологического дееспособность под вопросом.
Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.
Но! Важное уточнение! Если Продавец числится на учете в НД или ПНД , это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд ), но повышает , связанные с возможной недееспособностью .
И обратная ситуация – если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности
Продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки
по этой причине. Суд может признать Продавца недееспособным
или ограничить его в дееспособности
уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ). А это уже повод для .
У тех, кто стоит на учете в НД или ПНД такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.
Правда для Покупателя квартиры есть хорошая новость: с марта 2015 г. пункт 2 указанной выше статьи 177 ГК РФ дополнен условием, при котором сделка может быть признана недействительной , если Продавца впоследствии суд ограничил в дееспособности , и посчитал, что в момент сделки тот не понимал значения своих действий, и (важно! ) Покупатель знал об этом (т.е. видел, что Продавец психически нездоров, но все равно заключил с ним сделку ).
При этом, не стоит путать понятия «признан недееспособным» и «ограничен в дееспособности» (отличия – см. выше ).
Как подтверждают дееспособность Продавца квартиры на сделке
Чтобы подтвердить дееспособность Продавца в момент подписания им
За период с 2010 по 2016 год количество сделок с недвижимостью, признанных недействительными, выросло на 40%. В большинстве случаев оспаривания договоров купли-продажи, дарения, аренды фигурировала недееспособность одной из сторон. Как обезопасить себя от риска остаться без денег и имущества, планируя осуществить какую-либо операцию с недвижимостью? Ответ однозначный: провести медицинское освидетельствование контрагента на сделке. Ниже мы осветим подробности этой процедуры: когда она необходима, как ее инициировать, регламент проведения, сроки, стоимость, и другие нюансы. Как говорится, если ты проинформирован – значит, защищен.
Признание сделки недействительной: кто в группе риска?
Как прописано в ст.166 ГК РФ, недееспособность одной из сторон сделки (в нашем случае с недвижимостью) является причиной для признания ее недействительной/ничтожной. Решения такие принимает исключительно суд, по заявлению заинтересованного лица. После признания сделки недействительной, аннулируются все права и обязанности сторон, в ней участвовавших.
Другими словами, если вы купили квартиру у человека, который будет впоследствии признан судом недееспособным, а сделка недействительной (по его инициативе или инициативе родственников), вам придется вернуть недвижимое имущество хозяину. Хорошо, если вы получите назад сумму, уплаченную за несостоявшееся приобретение, в полном объеме, хотя определенные потери в любом случае будут (траты на услуги риэлтора, налоги, оформление в собственность и т.п.). Хуже – если часть денег будет уже потрачена. И совсем плохо, если решением суда вам останется лишь надеяться на усердие судебных исполнителей по «выбиванию» долга у продавца.
По аналогии можно привести пример с арендой, дарением, покупкой доли, комнаты в жилом объекте – с любой операцией по отчуждению недвижимости. Результат один: если она будет признана недействительной в связи с недееспособностью одного из участников, пострадает та сторона, которая понесла финансовые расходы, и не получила ожидаемого взамен.
Кто может быть признан недееспособным?
Недееспособными считаются лица, неспособные в силу своего возраста, состояния здоровья приобретать и осуществлять гражданские права, отдавать отчет в собственных действиях, осознавать их последствия. В нашем случае речь идет о полной недееспособности граждан с психическими, неврологическими заболеваниями, врожденными или приобретенными с возрастом, и ограниченной дееспособности лиц, страдающих наркотической, алкогольной зависимостью.
Чтобы не подвергать себя риску «связаться» именно с таким субъектом (который на вид может казаться абсолютно нормальным, здоровым человеком, например, в период ремиссии), крайне важно инициировать его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью.
Если человек отказывается добровольно представить доказательства своей адекватности, «сделкоспособности», это должно вас насторожить. Так же, как и другие «звоночки» в его поведении, если они наблюдаются:
- странности во внешнем виде;
- повышенная эмоциональность;
- ответы «невпопад» на стандартные вопросы;
- дезориентация;
- нелогичность действий.
Старики, люди преклонного возраста также должны вызвать опасливость в ходе заключения сделок с ними. Часто, ввиду возрастных изменений, их психическое состояние находится под вопросом. Дать четкий ответ на который сможет только специализированная медицинская экспертиза.
Как инициировать медицинское освидетельствование перед сделкой?
Иметь гарантию того, что совершенная сделка не будет в дальнейшем оспорена – забота, в первую очередь, самого покупателя. Не стоит безоглядно полагаться на риэлторов, нотариуса, что они проверят дееспособность продавца должным образом, как раз накануне операции. Сделать это лучше самому.
Имейте в виду, что справки из психоневрологического, наркологического диспансеров о том, что данное физическое лицо не состоит на учете и не обращалось за помощью, не подходят в качестве неопровержимого аргумента. Столь обобщающие документы ни о чем, по большому счету, не говорят. Изменения в психическом здоровье человека могли наступить в любой момент, и быть никак не «запротоколированы» в соответствующих учреждениях.
Поэтому важно провести медицинское освидетельствование на самой сделке, или непосредственно перед ней. Согласно ст.22 ФЗ №323, получить сведения о состоянии своего здоровья имеет право каждый гражданин России. Понятно, что человек, который будет проходить экспертизу, должен дать на нее согласие. Пригласить же специалистов, которые будут проводить освидетельствование, оплатить процедуру (о ее стоимости мы напишем ниже) может и заинтересованное в результате лицо, то есть покупатель.
Кто и как проводит медицинское освидетельствование
Начнем с того, что проводить освидетельствование на дееспособность могут только медики-эксперты, специалисты в области судебной психиатрии, неврологии, наркологии, имеющие на это лицензию государственного образца. Допускается привлечение как работников медицинских организаций, так и индивидуальных предпринимателей. После освидетельствования участника сделки врач составит обоснованное заключение о том, способен ли он принимать ответственные решения в момент подписания договора, отдает ли себе отчет в совершаемых действиях.
Данная бумага, в случае чего, будет иметь законную юридическую силу, сможет использоваться как доказательство в суде. Кроме того, и эксперт, проводящий процедуру, при необходимости, будет фигурировать в качестве свидетеля. В 99,9% этого достаточно, чтобы свершившаяся сделка, при попытках ее оспаривания, была признана судом действительной и состоявшейся.
Вызывать специалиста следует заблаговременно, за час-полтора до подписания договора. Перед тем, как проверить психическое состояние человека, эксперт обязан предоставить копии лицензии, сертификатов, подтверждающих правомерность его полномочий, разъяснить проверяемому суть процедуры, исходя из закона РФ N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". После получения его письменного согласия на прохождение освидетельствования, врач начнет экспертизу.
Процесс должен проходить в спокойном, уединенном месте, без свидетелей. На «интервью» одного человека уходит, как правило, около 40 минут. Эксперт задаст тестируемому заранее подготовленные вопросы, произведет проверку на содержание в его организме алкоголя, наркотиков. Заключение, составленное на специальном бланке, с подписью и печатью врача, приложенными копиями его сертификатов, лицензии, передается освидетельствованному лицу. Стоимость процедуры в Москве составляет порядка 15-20 тысяч рублей, за медицинское освидетельствование 1 человека (октябрь 2016 года).
Если в ходе освидетельствования были выявлены нарушения психического состояния, вменяемости опрашиваемого, от сделки лучше всего отказаться. Либо же, если вы намерены приобрести именно это жилье и никакое другое, организовать официальное признание его владельца недееспособным/ограниченно дееспособным, с последующим назначением судом опекуна. С ним вы и будете вести дальнейший диалог по поводу покупки недвижимости. Эти сложности значительно увеличат сроки проведения сделки, да и нужны ли они вам, со всеми своими рисками?
Повышенное внимание: доверенность, ипотека
/>
Когда дело касается приобретения квартиры по доверенности, в ипотеку, требуется проявить повышенную бдительность насчет дееспособности продавца. В первом случае, при совершении сделки с доверенным лицом, крайне важно убедиться, что оформление доверенности происходило с медицинским освидетельствованием собственника жилплощади. В противном случае, вам необходимо провести его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью, даже (особенно!) если хозяин квартиры «труднодоступен» – временно отсутствует, лежит в больнице и т.п. Продажа недвижимости по доверенности – один из самых «неблагонадежных» вариантов, предполагающий массу возможностей для мошенничества, в том числе и на почве недееспособности владельца.
Что касается ипотеки, то здесь все еще серьезнее. Если вдруг вас угораздит купить квартиру с привлечением средств банка у лица, которое впоследствии пожелает аннулировать сделку на основании своей психической недееспособности (или это сделают его родственники, даже спустя несколько лет после подписания договора купли-продажи, «черные риэлторы»), вы и жилье потеряете, и выплаты будете обязаны производить еще долго. А вернуть деньги, перечисленные банком продавцу – практически нереально.
Несмотря на то, что работники банков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости обязаны контролировать юридическую чистоту операций, на деле проверка способности сторон сделки понимать и осознавать свои поступки происходит далеко не всегда. Титульное страхование, непременное при оформлении ипотеки, в подобных ситуациях (признание судом сделки недействительной) тоже не спасет. Если страховой компании не были представлены правоустанавливающие и иные документы, касающиеся операции, в полном объеме (сюда входит и заключение о дееспособности сторон), она откажет пострадавшему в компенсации при утрате права собственности на недвижимое имущество.
Все эти риски должен обязательно учитывать, в первую очередь, сам покупатель/ заемщик, не полагаясь на проверку чистоты сделки банком или риэлторами. Именно поэтому проведение медицинского освидетельствования на сделке с недвижимостью – необходимая мера. Не пренебрегайте своей безопасностью!
В соответствии со ст.177 Гражданского кодекса РФ (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Пожалуй, половина всех оспариваемых сделок оспаривается со ссылкой именно на эту статью закона.
Основным, хотя и не единственным, доказательством по такому спору являются результаты судебной психиатрической экспертизы или посмертной судебной психиатрической экспертизы. В рамках первой изучаются медицинские документы, материалы дела и состояние гражданина, в рамках второй — медицинские документы и материалы дела. Главный вопрос, который ставится перед экспертами — мог ли гражданин в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими.
Далее рассмотрим два варианта:
1. Если вы сами являетесь пожилым человеком, страдаете какими — либо заболеваниями, которые могут оказывать влияние на способность понимать значение своих действий, перенесли инсульт, инфаркт, страдаете диабетом, расстройством памяти и т.д., и при этом опасаетесь, что ваше завещание или какая-либо другая ваша сделка будут оспорены вашими родственниками или другими заинтересованными лицами — вам следует предпринять ряд важных действий.
Совершайте сделку только у нотариуса.
Нотариус не доктор и не устанавливает дееспособность, хотя формально это и указывается в каждом нотариальном документе. В действительности нотариус лишь может определить вашу ориентацию во времени и пространстве, установить помните ли вы свои данные, и задать ряд вопросов относительно вашей воли и знания последствия совершения нотариального действия.
Зато нотариус обязательно при оспаривании нотариальной сделки привлекается к участию в процессе в качестве третьего лица и в ходе рассмотрения спора занимает либо нейтральную позицию («в суд не хожу и ничего не помню, потому что у меня в день по 20 сделок, а ваша была год назад») либо сторону истца («да, гражданин был адекватен, прекрасно ориентировался во времени и пространстве, четко отвечал на вопросы» и т.д.).
К нотариальным сделкам все же иное отношение, чем к сделкам, совершенным в простой письменной форме. Как ни крути, доверия больше и у суда и у экспертов.
В день совершения сделки посетите районного психиатра и получите у него справку о состоянии своего психического здоровья.
Именно в день сделки! Ни накануне, ни на следующий день, а именно в день сделки. Именно день сделки является юридически значимым периодом. Лучше всего, если это будет психиатр бесплатный по месту жительства. Объясните врачу цель своего визита, попросите завести карточку и подробно написать и в карте и в справке (просите две одинаковых справки, если дадут) о состоянии вашего здоровья. И что сознание у вас ясное, и что на учете в ПНД вы не состоите и что все с вами прекрасно.
Если удалось получить две справки — одну обязательно оставьте у нотариуса, вторую передайте лицу,в пользу которого совершаете сделку, для бережного хранения и предъявления в случае необходимости в суд.
Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.
Именно этот человек будет вашим ценным свидетелем, который сможет дать суду показания, касающиеся вашего адекватного поведения в день сделки и настойчивого желания ее совершить. Также хорошими свидетелями будут люди, которым вы задолго до совершения сделки и после сделки говорили о своем намерении именно так распорядиться своим имуществом.
2. Если вы собираетесь совершить сделку с пожилым человеком.
В основном речь идет о том, когда именно вы приобретаете имущество. Никто практически не оспаривает сделки по покупке недвижимости пожилыми людьми.
Вам особенно нельзя пренебрегать уже изложенными мной советами.
Требуйте справку от психиатра.
В случае покупки недвижимости ни в коем случае не занижайте стоимость в договоре с целью уклонения от уплаты налогов — в данном случае налог на прибыль это проблема продавца. Ведь в случае признания сделки недействительной, последствием является двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает другой все, что получила по сделке.
В случае, если у вас возникают сомнения — не совершайте сделку!
В любом случае, не будет лишней консультация у юриста прежде, чем вы решите что-то натворить. Ведь в случае совершения ошибки вы понесете гораздо большие расходы.
Участники вторичного рынка хорошо знают о «страшной и ужасной» категории продавцов – лицах, состоящих на учете в наркологических (НД) и психоневрологических (ПНД) диспансерах. Традиционные рекомендации, посвященные данной теме, сводятся к тому, что у продающей стороны надо потребовать справку о том, что на учете они не состоят. Если же состоят – то от приобретения квартиры у них лучше отказаться.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Справочку, и лично!
Автор этих строк – большой любитель различных баек из жизни риелторов. Чего только иной раз не наслушаешься! Вот и в этот раз я, как это говорится сегодня, «запасся попкорном» и приготовился внимать историям о том, как маститые агенты распознают во внешне ничем не примечательных гражданах тайных наполеонов, людей-собак, агентов марсиан и просто алкашей. Однако все оказалось прозаичнее. «Правильный диагноз может поставить только квалифицированный врач, - сказали эксперты компании «Метриум Групп»
. – Риелтор же в данном случае проявляет не профессиональные, а чисто человеческие качества – наблюдательность, интуицию, чутье».
Главное же, на что полагаются профессионалы рынка, – документы, то есть справки из соответствующих диспансеров о том, что данный гражданин там на учете не состоит. Принести их просят всех продавцов (вне зависимости от того, что там подсказало профессиональное чутье риелтора) – исключения, по словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости» , делается только для обладателей водительских прав и охотничьих удостоверений. Поскольку получение данных документов само по себе предполагает, что на учете гражданин не состоит.
Относительно справок из ПНД и НД Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , дает еще пару полезных советов. Во-первых, надо убедиться, что документ действительно получен в соответствующем учреждении, а не куплен в ближайшей подворотне. Для этого надо сходить в диспансер вместе с участником сделки. А во-вторых, полезно обратить внимание на срок постоянной регистрации продавца по последнему месту жительства. Если он небольшой, следует обратиться в ПНД и НД по прежнему месту жительства – не исключено, что интересующие нас данные есть в них.
Сомнительная защита
Рассмотрим такой поворот событий: продавец принес справку, а потом оказалось, что она фальшивая – на учете он все-таки состоит. Наличие подобного документа поможет покупателю? Ведь справка (хоть и фальшивая) доказывает, что покупатель озаботился этим вопросом, требовал у противоположной стороны документы. Значит, он – добросовестный приобретатель. А продавец, притащивший заведомую липу - преступник.
К сожалению, данные теоретические построения разбиваются о реальную жизнь. «С одной стороны, наличие такого рода справок действительно говорит о добросовестности покупателя: он пытался предпринять все меры для обеспечения законности сделки, - объясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам . – С другой – может сыграть и отрицательную роль: покупатель как бы подтверждает, что у него были сомнения относительно состояния здоровья продавца».
«Судебная практика разнообразна, и нет однозначного ответа, чем закончится тот или иной судебный процесс», - подводит итог Ирина Шугурова.
«Отмывайтесь», как умеете
Расскажу реальную историю – она произошла с одними моими знакомыми. У мальчика в 10-12 лет что-то болела голова (а у кого она в детстве не болит?!), и заботливая мама отвела его сначала к невропатологу, а потом зачем-то еще и к психиатру. Добрый доктор сказал, что все в порядке, об истории забыли. А потом, ближе к 18-летию, заволновался военкомат – дескать, у призывника учет в «дурке». И пришлось пареньку несколько дней пролежать в соответствующем доме скорби.
Это я к тому, что попасть на учет можно по самым разным причинам – необязательно становиться вице-королем Индии, как бухгалтер Берлага. Теперь представим себе, что такой человек имеет квартиру и хочет ее продать. Это вообще возможно?
Ответы, полученные от экспертов рынка, не вдохновили. С одной стороны, все дружно заявили, что дееспособности такой человек не лишен – на этот счет должно быть решение суда. Так что продавать квартиру он вполне может. С другой – учет в ПНД имеется, так что своим клиентам приобретать такую квартиру они не рекомендовали бы.
Что делать? Если не рассматривать вариант «купить справку в переходе у метро», то пути собственно два. Либо честно рассказывать всем о своих проблемах и выставлять квартиру с существенным дисконтом – в расчете на то, что найдутся желающие рискнуть. Либо (что, на наш взгляд, хлопотнее, но перспективнее) сняться с учета официальным путем – соответствующая процедура законом предусмотрена. Этот путь лучше еще и тем, что снимает не только нынешние (связанные с данной сделкой), но и все последующие проблемы.
А практические советы получаются простыми. Покупателям – при встрече с квартирой, продавец которой не может предоставить соответствующие бумаги действительно бежать без оглядки. Не покупать – ни за какие деньги. А продавцам – добиваться легального снятия с учета. Это хлопотно, но вполне реально.